Prix terrain non constructible par commune : ce qu’il faut savoir

Investir dans un terrain non constructible peut s'avérer une stratégie lucrative, mais la compréhension des fluctuations de prix entre les communes est primordiale pour une décision éclairée.

Définir le terrain non constructible

Un terrain non constructible est un terrain sur lequel la construction d'un bâtiment est interdite, selon les règles d'urbanisme en vigueur. Ces restrictions, définies par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de chaque commune, peuvent être dues à divers facteurs, comme la protection de zones naturelles, la proximité de sites sensibles ou la préservation des activités agricoles.

Par exemple, la commune de **Saint-Martin-de-Ré** en Charente-Maritime, avec ses zones naturelles protégées, présente un taux de terrains non constructibles élevé. Cela influence directement les prix des terrains dans la commune, qui restent relativement bas en comparaison avec des zones plus urbanisées.

Facteurs déterminants du prix des terrains non constructibles

La valeur d'un terrain non constructible est influencée par plusieurs facteurs, notamment la réglementation d'urbanisme, l'emplacement géographique, l'état du marché immobilier local et les caractéristiques intrinsèques du terrain.

Réglementation d'urbanisme

• Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le document clé qui détermine les règles d'aménagement du territoire. Il divise la commune en zones avec des règles spécifiques concernant l'utilisation des terrains. Par exemple, la zone AU (zone agricole) est généralement réservée aux activités agricoles et ne permet pas de construire.
• Les restrictions d'usage , telles que les servitudes de passage ou les risques naturels, peuvent également affecter la valeur du terrain. Par exemple, un terrain situé dans une zone inondable aura un prix inférieur à un terrain non concerné par ces risques.

Prenons l'exemple de la commune de **La Baule-Escoublac** en Loire-Atlantique. Son PLU très strict protège la côte et limite les constructions, ce qui explique le prix élevé des terrains non constructibles dans la commune.

Emplacement géographique

• La proximité des villes, des transports en commun et des commodités est un facteur déterminant pour la valeur d'un terrain. Un terrain situé à proximité de la ville de **Lyon** aura un prix plus élevé qu'un terrain isolé dans une zone rurale.
• La beauté du paysage, la vue sur des sites remarquables et la présence de ressources naturelles comme des forêts ou des rivières peuvent également augmenter la valeur du terrain. Un terrain avec une vue panoramique sur la mer Méditerranée aura un prix supérieur à un terrain sans vue.
• L'accessibilité du terrain , notamment la présence d'une route ou d'un chemin d'accès, est un facteur important à prendre en compte. Un terrain accessible par une route goudronnée aura un prix plus élevé qu'un terrain inaccessible par la route.

Par exemple, les terrains non constructibles situés dans le **Parc National des Écrins** bénéficient d'un environnement naturel exceptionnel, ce qui contribue à leur valeur élevée.

Marché immobilier local

• L'offre et la demande de terrains non constructibles dans la commune impactent directement les prix. Une forte demande et une offre limitée entraînent des prix plus élevés. Par exemple, la commune de **Saint-Tropez**, avec sa forte attractivité touristique et résidentielle, présente une forte demande pour les terrains, ce qui explique des prix très élevés.
• Le prix des terrains constructibles dans la commune fournit une indication précieuse sur la valeur des terrains non constructibles adjacents. Les prix des terrains constructibles sont souvent corrélés avec ceux des terrains non constructibles.
• Les tendances du marché immobilier local , telles que la croissance démographique ou l'attractivité de la commune, influencent également les prix. Par exemple, la commune de **Bordeaux**, en plein essor économique et démographique, a connu une augmentation significative du prix des terrains non constructibles ces dernières années.

Caractéristiques du terrain

• La superficie, la forme et la topographie du terrain peuvent influencer son prix. Un terrain plat et rectangulaire est généralement plus facile à aménager et donc plus cher qu'un terrain en pente ou irrégulier. Par exemple, un terrain de 5 hectares plat et rectangulaire situé en zone agricole aura un prix plus élevé qu'un terrain de 5 hectares en pente et irrégulier dans la même zone.
• La présence d'éléments naturels , tels que des arbres ou des cours d'eau, peut être considérée comme un atout et augmenter la valeur du terrain. Cependant, ces éléments peuvent également poser des contraintes d'aménagement. Par exemple, un terrain avec une rivière traversante peut être plus difficile à aménager, mais offre un atout écologique et paysager.
• Les infrastructures disponibles , comme l'accès à l'électricité, à l'eau potable et aux réseaux de télécommunications, ont un impact direct sur la valeur du terrain. Un terrain non desservi aura un prix inférieur à un terrain avec accès aux services. Par exemple, un terrain non desservi en eau et électricité aura un prix inférieur à un terrain avec un raccordement aux réseaux publics.

En conclusion, les caractéristiques intrinsèques du terrain peuvent influencer son prix de manière significative. La présence de ressources naturelles, la topographie et les infrastructures disponibles contribuent à déterminer la valeur du terrain.

Ressources pour obtenir des informations sur les prix des terrains non constructibles

Pour obtenir des informations précises sur les prix des terrains non constructibles dans une commune donnée, plusieurs ressources sont disponibles.

Plateformes immobilières en ligne

• Des sites spécialisés dans les terrains non constructibles, comme SeLoger ou Bien'ici , proposent une base de données exhaustive avec des informations détaillées sur les terrains disponibles à la vente. Ils permettent de filtrer les recherches par commune, surface, prix et autres critères spécifiques.
• Les sites immobiliers généralistes, comme Le Bon Coin , permettent également de trouver des terrains non constructibles en utilisant des filtres spécifiques. Ils peuvent également fournir des informations sur les prix moyens des terrains dans la région.

Il est important de consulter plusieurs sources pour comparer les prix et obtenir une vision globale du marché. Les plateformes en ligne offrent une grande variété de listings et d'informations, mais il faut être vigilant et comparer les offres.

Agences immobilières locales

• Les agences immobilières locales ont une expertise approfondie du marché local et peuvent fournir des estimations de prix précises. Elles ont accès à des informations non disponibles publiquement, comme les prix de vente des terrains non constructibles récemment vendus.
• Il est recommandé de choisir une agence spécialisée dans les terrains non constructibles pour bénéficier de conseils et d'une expertise adaptés à vos besoins.

Les agences immobilières peuvent également vous aider à identifier les terrains qui correspondent à vos critères et à négocier le prix de vente.

Mairies et services d'urbanisme

• Les mairies et les services d'urbanisme détiennent des informations précieuses sur le PLU et les règles d'urbanisme de la commune. Ils peuvent fournir des informations sur les zones non constructibles, les restrictions d'usage et les projets d'aménagement prévus.
• Il est possible de demander des informations sur les prix des terrains, les restrictions d'usage et les projets d'aménagement prévus.

Ces informations sont essentielles pour évaluer la valeur d'un terrain et identifier les contraintes potentielles liées à son utilisation.

Associations de propriétaires et d'investisseurs

• Les associations de propriétaires et d'investisseurs, comme l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) , rassemblent des propriétaires et des investisseurs qui partagent des informations et des conseils d'experts.
• Elles peuvent vous fournir des informations sur les prix des terrains non constructibles, les tendances du marché et les opportunités d'investissement.

Ces associations permettent également de rencontrer d'autres investisseurs et de développer des contacts précieux.

Analyse des prix des terrains non constructibles par commune : étude de cas concrets

Pour illustrer les variations de prix des terrains non constructibles, nous allons analyser trois communes situées dans des régions différentes de la France :

Commune rurale : Saint-Martin-de-Ré (Charente-Maritime)

Située dans une région agricole et touristique, Saint-Martin-de-Ré présente un taux élevé de terrains non constructibles en raison de la présence de zones naturelles protégées. Le prix moyen d'un hectare de terrain non constructible se situe autour de 5 000 euros, mais peut varier en fonction de l'emplacement et des caractéristiques du terrain. Par exemple, un terrain situé en bord de mer avec une vue panoramique aura un prix bien supérieur à un terrain en zone agricole éloignée.

Commune périurbaine : la Baule-Escoublac (Loire-Atlantique)

En périphérie de Nantes, La Baule-Escoublac est une commune très prisée pour sa côte et son environnement naturel. Son PLU très strict protège la côte et limite les constructions, ce qui explique le prix élevé des terrains non constructibles dans la commune. Le prix moyen d'un hectare de terrain non constructible se situe autour de 15 000 euros, mais peut atteindre 30 000 euros pour des terrains situés en bord de mer ou avec une vue exceptionnelle.

Commune urbaine : bordeaux (gironde)

Bordeaux, en plein essor économique et démographique, connaît une forte demande pour les terrains, ce qui explique des prix élevés. Le prix moyen d'un hectare de terrain non constructible se situe autour de 30 000 euros, mais peut atteindre 50 000 euros pour des terrains situés dans des zones recherchées et avec un fort potentiel de développement.

Ces exemples illustrent la diversité des prix des terrains non constructibles en France. Le prix est influencé par la localisation géographique, la réglementation d'urbanisme, l'attractivité de la commune et les caractéristiques spécifiques du terrain.

Conseils pour acheter un terrain non constructible

Avant d'acheter un terrain non constructible, il est essentiel de réaliser une étude de marché approfondie pour comparer les prix et les opportunités.

• Définir vos besoins et vos objectifs : Quel est le but de votre acquisition ? Est-ce pour un investissement, un projet futur, ou simplement pour profiter d'un terrain naturel ?
• Évaluer le prix du marché : Consultez les plateformes immobilières en ligne, les agences locales et les associations de propriétaires pour connaître les prix moyens des terrains non constructibles dans la commune et la région.
• Vérifier le PLU de la commune : Le PLU vous informera sur les règles d'aménagement du territoire et les restrictions d'usage du terrain.
• Faire appel à un professionnel : Un agent immobilier spécialisé dans les terrains non constructibles ou un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous accompagner dans votre recherche et vous aider à négocier le prix.

En conclusion, l'acquisition d'un terrain non constructible peut être un investissement judicieux si vous êtes bien informé sur les prix du marché et les facteurs qui influencent la valeur de ce type de biens.